ZastroyЧестно о данных: откуда они и насколько точны
Как мы собираем объявления, склеиваем дубли, отличаем собственника от агента, считаем оценку, проходимость и шум, и где у этих цифр пределы.
- 14 площадкиbina · tap · yeniemlak · lalafo
- 2Сбор
- 3Склейка
- 4Анализ
- 5Ваш экран
Сбор каждые несколько минут
Мы следим за bina.az, tap.az, yeniemlak.az и lalafo.az. Свежую выдачу каждой площадки проверяем примерно раз в полторы минуты, детали новых объявлений догружаем пачками, а весь каталог регулярно обходим целиком, чтобы заметить изменения цены и снятые объявления.
- Новые объявления в Zastroy через несколько минут
- Изменения цены попадают в историю объекта
- Если площадка ограничивает запросы, сбор бережно встает на паузу
Как склеиваются дубли
Объявление приклеивается к объекту, если совпадают сделка, комнаты, площадь, место и цена в пределах 15%, а затем подтверждаются похожие фото вместе с ценой или этажом, либо точная цена, этаж и координаты в пределах 30 метров.
- Примерно каждое четвертое объявление оказывается повтором
- Фото сравниваются по цифровому отпечатку изображения
- Перевыкладки с теми же фото видны в карточке
Собственник или посредник
Смотрим на пометку площадки, число активных объявлений на том же номере и аккаунте и на название продавца. Один номер на многих объявлениях означает посредника, даже если в тексте написано «собственник».
- Результат это вероятность, а не гарантия
- Номера телефонов не показываются: сравниваются только хеши
- Показываем названия агентств, а не имена людей
Номера телефонов не хранятся в читаемом виде: только необратимый отпечаток (HMAC), по которому считается число объявлений на одном номере. Подробнее о данных объявлений
Оценка по аналогам
Берем похожие объявления рядом, отсекаем выбросы и опечатки и приводим цены аналогов к объекту с поправками на ремонт, мебель, документы и серию дома. Веса подобраны проверкой на объявлениях со скрытой ценой.
- Медианная ошибка: около 6% у вторичного жилья, 8% у новостроек, 11% у аренды
- Это рыночная цена предложения, а не цена сделки
- У коммерции ошибка намного выше (33-37%), высокой уверенности там не бывает
Подсказка по торгу и выгодные объекты
Размер торга показываем только по накопленной статистике: нужна история минимум двух недель и достаточно наблюдений. Выгодные объекты заметно дешевле похожих рядом.
- Без данных цифру не выдумываем
- Оценка выгоды учитывает собственника, свежесть, документы и снижения цены
- Цены в объявлениях: состояние проверяйте на месте
Проходимость улиц
Открытых почасовых счетчиков людей в Баку нет, поэтому поток считается моделью: метро, остановки, жители, заведения и офисы рядом с каждым участком улицы. Сезонность и выходные у метро измерены по турникетам станций (opendata.az).
- Это расчет, а не замер датчиком
- Если агенты делают замеры, модель калибруется по ним
- Пассажиропоток метро за последние 90 дней
Шум, воздух, зелень и море
Замеров шума по улицам тоже нет: уровень считается по машинам и людям на улицах по методике RLS-90 с учетом расстояния и экранирования домами. Разница между окнами на проспект и в тихий двор надежна, точные децибелы нет.
- Шум днем и ночью со стороны улицы и двора
- Воздух: машины, промзоны, свалки и нефтяные качалки рядом
- Зелень, расстояние до моря и стройки поблизости
Сезонность спроса
Стадия рынка строится по многолетнему профилю спроса: где мы сейчас относительно пика и спада. Колебания меньше 12% считаем ровным спросом, их не отличить от шума.
- Отдельно для аренды и для покупки
- Прогноз на 12 месяцев, чем дальше, тем шире разброс
- Подсказка, когда выгоднее выходить на рынок
Где цифрам нельзя верить слепо
- Цены в базе это цены предложения: реальная сделка может отличаться.
- Собственник определяется с вероятностью: уточняйте при звонке.
- Проходимость и шум это расчет модели, а не показания датчиков.
- У части объявлений координаты приблизительные: площадки не всегда дают точный адрес.
Заложите фундамент сегодня
Оставьте заявку: откроем бесплатный пробный доступ вам или всей команде и свяжемся в течение рабочего дня.
- Интерфейс на азербайджанском, русском и английском
- Работает в браузере на компьютере и телефоне
- Бесплатный пробный период